Как купить квартиру с котлована и минимизировать риски

купить квартиру на этапе котлована от застройщика

Советы эксперта о том, что следует учесть, чтобы не потерять деньги и получить недвижимость, купить квартиру, а не головную боль.

Опытные инвесторы всегда отслеживают старты продаж у интересующих их застройщиков: в этот период цена за квадратный метр обычно самая низкая, а выбор вариантов жилья достаточно большой. Объекты недвижимости, как правило, открывают для частных инвестиций на начальных стадиях строительства. И если удачно купить квартиру на этапе котлована от застройщика, после сдачи дома иногда получается удвоить вложенную сумму. В реалиях украинского рынка недвижимости выгоду от такого инвестирования часто затмевают риски.

Но если учесть все нюансы, риски можно свести к минимуму. Как именно оценивать проект и застройщика прежде, чем отнести деньги в отдел продаж — рассказал основатель и идейный вдохновитель проекта Bild.ua Виталий Котенко. Он разработал и внедрил методологию оценки жилых комплексов, на основании которой каждой новостройке присваивается индекс надежности. Опираясь на этот показатель, намного легче отсеять неблагонадежные варианты.

купить квартиру с котлована
Если удачно купить квартиру на этапе котлована от застройщика, после сдачи дома иногда получается удвоить вложенную сумму.

Новостройки на этапе котлована — где искать и в чем выгода такой покупки

«Предупреждаю сразу, инвестирование на этапе котлована в проект застройщика, который только пришел на рынок — заведомо рискованная затея, — говорит Виталий Котенко. — Я бы советовал выбрать компании с несколькими успешными (читайте «завершенными») проектами в портфеле и отслеживать его ЖК. Новый комплекс обычно появляется на сайте компании заранее, а затем публикуется и новость о старте продаж».

Сколько стоит квартира на стадии котлована и почему выгодно покупать именно в этот момент? Простой пример одного столичного ЖК: на старте продаж квартиры продавались по цене от 13 800 грн за кв. м, на финальных этапах строительства минимальная стоимость составила уже 26 000 грн за кв. м. Так бывает не всегда — в этом случае застройщик только зашел на рынок Киева и привлекал инвесторов заниженной ценой. У опытных строительных компаний разрыв в стоимости меньше, но и риски ниже.

купить квартиру на этапе котлована от застройщика
Как купить квартиру на этапе котлована от застройщика – советы эксперта

Как купить квартиру на этапе котлована с минимальным риском

История украинского первичного рынка недвижимости содержит немало фактов, свидетельствующих о том, что даже проблемный и незаконный на старте объект может быть завершен. И только поселившиеся в нем люди знают наверняка, каких усилий им это все стоило. Наблюдая похожие ситуации из года в год, Виталий Котенко составил чек-лист документов, которые необходимо проверить перед инвестированием, чтобы не стоять потом на митингах и не выпрашивать у государства активных действий.

Итак, прежде, чем нести деньги в отдел продаж выбранного ЖК, изучаем такой перечень:

  • документы на земельный участок — целевое и функциональное назначение;
  • собственников земли и отсутствие отягощений по суду, наложенных на компанию-заказчика или земельный участок;
  • наличие уведомления о начале строительных работ для класса последствий СС1 (до 20 человек проживающих одновременно) или разрешение на строительство для всех остальных;
  • договор на предмет сроков возврата средств в случае его расторжения;
  • упоминания о застройщике и его проектах на сайте ассоциации помощи инвесторам.
как купить Новостройку на этапе котлована
Новостройки на этапе котлована

«Копии большинства документов можно получить в отделе продаж, — рассказывает эксперт. — Но на старте продаж многие менеджеры говорят, что разрешения еще на стадии подготовки, оформление документов задержалось из-за бюрократии и прочих невидимых сил, мешающих застройщикам строить законно. Я всегда рекомендую инвесторам самостоятельно перепроверять каждый документ в государственных реестрах, доступ к ним открыт всем желающим. Пока своими глазами не увидите документы на землю и разрешение на строительство — считайте, что отдаете деньги любому незнакомцу в надежде, что через год он что-то даст вам взамен».

Проверить ЖК и его застройщика можно самостоятельно, а можно привлечь юриста. С сентября 2019 года инвесторам стал доступен еще один способ — подробный отчет на сайте «Билд». Он включает в себя полную экспертизу проекта по 25 пунктам со скриншотами и комментариями экспертов. На основании экспертизы новостройка получает итоговый балл — индекс надежности, который позволяет оценить вероятность выполнения застройщиком своих главных обещаний. Чем выше индекс, тем выше вероятность того, что ЖК достроят вовремя и без проблем. Максимальный индекс надежности — 220. Его можно увидеть на сайте Bild.ua рядом с названием новостройки. Подробный отчет — платная опция. Его цена — 540 грн, что несоизмеримо с той суммой, которой рискует покупатель в случае инвестирования в проблемный проект.